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Comprar a primeira casa é um passo importante — e caro. Para os jovens, o Estado criou uma das medidas fiscais mais generosas dos últimos anos: a isenção total de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria permanente. Isto significa que, para muitos jovens, os impostos da compra de casa podem ser zero euros. Mas há regras, limites e prazos que importa conhecer.
Quem tem direito à isenção?
A medida aplica-se a jovens que cumpram cumulativamente os seguintes requisitos:
Idade até 35 anos (inclusive)
A isenção aplica-se a compradores com idade igual ou inferior a 35 anos no momento da compra (data da escritura). Ambos os membros de um casal jovem podem beneficiar, desde que ambos cumpram o requisito da idade.
Independência para efeitos de IRS
O comprador tem de ser sujeito passivo de IRS por direito próprio — ou seja, não pode ser considerado dependente no agregado familiar de outra pessoa. O regime atual assenta nesta independência fiscal, e não num limite de rendimento do 6.º escalão do IRS.
Primeira habitação própria permanente
O imóvel tem de se destinar exclusivamente a habitação própria e permanente do comprador. Não pode ser para arrendamento, segunda habitação ou casa de férias. O comprador não pode ser proprietário ou comproprietário de outro imóvel habitacional no momento da compra, nem o ter sido nos três anos anteriores.
Valor do imóvel até 330.539 € (isenção total)
A isenção total cobre imóveis até ao valor correspondente ao 4.º escalão do IMT em 2026 (330.539 €). Entre 330.539 € e 660.982 € aplica-se isenção parcial — paga-se IMT à taxa de 8% sobre a parcela excedente. Acima de 660.982 €, a isenção deixa de se aplicar.
O que está isento?
| Imposto | Isenção | Limite |
|---|---|---|
| IMT | 100% | Até ao valor do imóvel de 330.539 € |
| Imposto do Selo (transmissão) | 100% | Até ao valor do imóvel de 330.539 € |
Como pedir a isenção
- Verifique que cumpre todos os requisitos — idade ≤ 35 anos, independência para IRS (não ser dependente), primeira HPP, sem propriedade habitacional atual nem nos últimos 3 anos, e valor dentro dos limites.
- Reúna a documentação: documento de identificação, comprovativo de situação fiscal (independência para IRS), e elementos que atestem que não é proprietário/comproprietário de outro imóvel habitacional (nem o foi nos 3 anos anteriores).
- Comunique ao notário ou solicitador — no momento da escritura, é necessário invocar a isenção e apresentar os documentos comprovativos.
- Preencha a declaração de isenção — o notário instrui o processo, mas o comprador assina a declaração de que cumpre os requisitos (sob compromisso de honra).
- Guarde toda a documentação — a AT pode fiscalizar a concessão da isenção nos 4 anos seguintes. Se houver incumprimento, o imposto é cobrado retroativamente com juros.
Exemplo prático: quanto poupa um jovem?
| Preço da casa | IMT sem isenção | IS sem isenção | Total sem isenção | Total com isenção | Poupança |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 1.008,98 € | 1.200 € | 2.208,98 € | 0 € | 2.208,98 € |
| 200.000 € | 3.542,04 € | 1.600 € | 5.142,04 € | 0 € | 5.142,04 € |
| 250.000 € | 7.042,04 € | 2.000 € | 9.042,04 € | 0 € | 9.042,04 € |
| 330.539 € | 12.679,77 € | 2.644,31 € | 15.324,08 € | 0 € | 15.324,08 € |
Valores ilustrativos com base na tabela de IMT HPP continental 2026 (Ofício Circulado AT 40129/2026). IMT: taxa marginal × valor − parcela a abater; IS transmissão a 0,8%.
Resumo
- Isenção total de IMT e Imposto do Selo (transmissão) — uma das medidas mais vantajosas para jovens compradores.
- Requisitos: até 35 anos, independente para IRS (não dependente), primeira HPP, sem propriedade habitacional atual nem nos últimos 3 anos, valor até 330.539 € para isenção total (parcial até 660.982 €).
- Poupança de milhares de euros — que pode ser canalizada para a entrada do crédito ou para custos iniciais da casa.
- A isenção não é automática — tem de ser invocada na escritura com documentação comprovativa.
- Não minta — a AT fiscaliza e a consequência é o pagamento retroativo com juros.
Se está a financiar a compra, conheça também a garantia pública do Estado para jovens no crédito habitação e os prazos do crédito habitação jovem para 2026.
Fontes: Ofício Circulado n.º 40129/2026, Código do IMT — AT 📚 Artigos relacionados: IMT para Cidadãos da UE vs Fora da UE: Guia Completo 2026