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Comprar casa em Portugal tem custos que vão muito além do preço do imóvel. Dois dos maiores — e muitas vezes subestimados — são o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo. Juntos, podem representar milhares de euros que têm de ser pagos antes ou no momento da escritura. Neste guia, explicamos quanto se paga, como se calcula e quem pode ficar isento.
O que é o IMT?
O IMT é um imposto pago pelo comprador no momento da transmissão de um imóvel. Substituiu a antiga Sisa e é calculado com base no valor de escritura ou no VPT — o que for maior. As taxas são progressivas: aplicam-se por escalões, como no IRS.
Tabela de IMT para habitação própria permanente (Portugal continental, 2026)
| Valor do imóvel | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346 € | 0% | 0 € |
| 106.346 € a 145.470 € | 2% | 2.126,92 € |
| 145.470 € a 198.347 € | 5% | 6.491,02 € |
| 198.347 € a 330.539 € | 7% | 10.457,96 € |
| 330.539 € a 660.982 € | 8% | 13.763,35 € |
| 660.982 € a 1.150.853 € | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1.150.853 € | 7,5% (taxa única) | — |
O que é o Imposto do Selo?
O Imposto do Selo incide sobre a transmissão onerosa do imóvel a uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor de escritura ou VPT (o maior). É pago juntamente com o IMT.
| Componente | Taxa | Base de incidência |
|---|---|---|
| Imposto do Selo (compra) | 0,8% | Valor de escritura ou VPT (o maior) |
| Imposto do Selo (crédito habitação) | 0,6% | Montante do empréstimo |
Simulação: quanto se paga em diferentes preços
| Preço da casa | IMT (HPP continental) | IS transmissão (0,8%) | IS crédito (0,6% sobre 80%) | Total de impostos |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 1.008,98 € | 1.200 € | 720 € | 2.928,98 € |
| 200.000 € | 3.542,04 € | 1.600 € | 960 € | 6.102,04 € |
| 300.000 € | 10.542,04 € | 2.400 € | 1.440 € | 14.382,04 € |
| 500.000 € | 26.236,65 € | 4.000 € | 2.400 € | 32.636,65 € |
Simulação ilustrativa para habitação própria permanente (tabela continental 2026), assumindo crédito de 80% do valor do imóvel. Exemplos adicionais: 250.000 € → IMT 7.042,04 €; 300.000 € → IMT 10.542,04 €; 500.000 € → IMT 26.236,65 €.
Isenções e reduções de IMT
- Habitação própria permanente até 106.346 €: Isenção total de IMT para imóveis até este valor, desde que se destine a HPP.
- Jovens até 35 anos: Isenção total de IMT e Imposto do Selo na transmissão na compra da primeira habitação própria permanente, até 330.539 € (4.º escalão do IMT em 2026). Entre 330.539 € e 660.982 € aplica-se isenção parcial (taxa de 8% sobre a parcela excedente).
- Imóveis para revenda: Isenção de IMT para empresas que adquirem imóveis para revenda, desde que a atividade de compra e venda de imóveis conste do objeto social.
- Regiões Autónomas: Açores e Madeira aplicam taxas de IMT mais reduzidas do que o continente.
Quando e como se paga?
| Momento | Descrição |
|---|---|
| Antes da escritura | O IMT e o Imposto do Selo devem ser pagos. Sem o comprovativo de pagamento, a escritura não pode ser realizada. |
| Onde | Portal das Finanças (guias de pagamento emitidas após a liquidação) ou num balcão das Finanças. |
| Prazo | A liquidação deve ser feita antes da escritura. O pagamento pode ser feito no próprio dia, mas convém antecipar para evitar imprevistos. |
Resumo prático
- IMT + Imposto do Selo são pagos antes da escritura — sem eles, o notário/casa Pronta não faz a escritura.
- Calcule o total de impostos antes de fazer uma proposta — pode representar 3% a 8% do valor do imóvel.
- Verifique se há isenções aplicáveis — jovens até 35 anos e imóveis de baixo valor são os casos mais comuns.
- Imposto do Selo do crédito é muitas vezes esquecido — conte com 0,6% adicionais sobre o valor do empréstimo.
- Guarde todos os comprovativos — são necessários para a escritura e para futuras declarações fiscais.
Fontes: Ofício Circulado n.º 40129/2026, Código do IMT — AT